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2017年中國長租公寓市場前景研究報告（簡版）

來源：中商產業(yè)研究院發(fā)布日期：2017-08-30 08:47

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三、國內長租公寓現狀及前景分析

1、長租公寓運營模式

中國長租公寓市場從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進入長租公寓行業(yè)。早先以創(chuàng)業(yè)型公司依托私募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產的模式運營。但是由于輕資產模式下，房價上行可能會縮短業(yè)主對外租賃的時間，收回資產出售獲利。所以分散式輕資產的運營模式通常面臨租期短、租金差價低、管理效率低等問題，難盈利。

隨后以房地產中介為代表的世聯行、鏈家等先后進入長租公寓行業(yè)，依托其全國廣闊的布點對接房源和租客。聯行進入行業(yè)較早，已從早先分散式輕資產模式轉變?yōu)榧惺捷p資產模式，整棟獲取和出租公寓?，F如今，房地產開發(fā)商如萬科、招商蛇口、龍湖等也進入到長租公寓的行業(yè)中。目前中國市場的主要參與者，無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產中介型還是房地產開發(fā)商都還停留在輕資產運營的模式上。

目前，我國的長租公寓分為兩種：集中式長租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬科泊寓等；分散式長租公寓多為租賃企業(yè)從個人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。

長租公寓品牌

2、長租公寓的盈利模式

以集中式和分散式的盈利為例，集中式公寓在初期投資數額較大，因此回收周期比較長，一般為10-15年。除第一年投入較大外，現金流多為正，發(fā)展健康。分散式長租公寓持續(xù)盈利的關鍵在于，將服務力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基于密度的成本，利潤和擴張方式選擇等找到一個合適的平衡點。

長租公寓盈利可能會經歷這樣的三個階段：單店階段輕松盈利；單店擴張階段由于企業(yè)管理、擴張速度等原因導致盈利下降；規(guī)模經濟階段，形成真正的競爭力。

綜合以上分析，可以知道，進入長租行業(yè)不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當難度的。我們判斷未來在中國的市場中會走一條先擁抱產業(yè)鏈再擁抱資產的發(fā)展路徑，在這個過程中不排除會出現同時擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。行業(yè)的商業(yè)模式演進是個非常值得期待的過程。