中國目前尚處于工業(yè)化階段的中期，由于歷史的原因，中國工業(yè)化時(shí)代的城市更新任務(wù)并未完成，但在繼續(xù)進(jìn)行工業(yè)化的同時(shí)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的影響已不能忽視。如果城市更新僅以工業(yè)化時(shí)代的城市形態(tài)和結(jié)構(gòu)要求為標(biāo)準(zhǔn)，那就是在走發(fā)達(dá)國家城市建設(shè)的彎路。中國城市更新的后發(fā)優(yōu)勢在于吸取發(fā)達(dá)國家工業(yè)化城市的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，有效地避免居住環(huán)境惡化、市中心區(qū)衰敗等一系列城市“綜合癥”的出現(xiàn)，并及時(shí)根據(jù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)城市發(fā)展的要求，使中國的城市建設(shè)采取高起點(diǎn)、跳躍式發(fā)展的跨越戰(zhàn)略。這樣既可避免因目光短淺而造成未來城市建設(shè)資金的巨大浪費(fèi)，同時(shí)也促進(jìn)了中國城市的現(xiàn)代化，以及為中國城市能在今后的世界城市體系中發(fā)揮積極作用做出相應(yīng)的準(zhǔn)備。2012年徽州區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值40.9億元，比上年增長13.3%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.1億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值29.6億元，增長14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8.2億元，增長12.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例為7.6︰72.4︰20，其中第一產(chǎn)業(yè)比重比上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比重分別比上年上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。按戶籍人口計(jì)算，2012年人均GDP達(dá)40409元（折合6401美元）。2012年實(shí)施省市民生工程36項(xiàng)，累計(jì)完成民生工程投資17250萬元，投資完成率119%，累計(jì)撥付（籌措）資金17153萬元，資金撥付率118%。內(nèi)容涉及就業(yè)、扶貧解困、教育助學(xué)、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生等眾多領(lǐng)域。2012年，新四軍軍部舊址暨周邊環(huán)境綜合整治二期基本完工，穎溪河——巖寺老街綜合整治全面推進(jìn)，永佳大道風(fēng)貌整治、黃山路風(fēng)貌整治、南山路改造、迎賓大道改造全面完成，徽州人家四期8幢安置房主體基本竣工，污水管網(wǎng)六期、城北路網(wǎng)排水、城市道路黑化提升、城區(qū)亮化綠化提升和“三小”改造等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)如期建成。掀起重點(diǎn)村鎮(zhèn)環(huán)境風(fēng)貌整治高潮。2012年，重點(diǎn)打造16個(gè)自然村莊整治亮點(diǎn)，完成投資9225萬元，完成改徽1452幢，投入資金3400萬元。黃山公館、豐樂怡庭、永吉鳳凰城等13個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，完成投資11.5億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入3.5億元，完成房地產(chǎn)稅收1.5億元。中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)布《2014版黃山市徽州區(qū)城市更新營運(yùn)模式及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)查研究報(bào)告》通過對(duì)大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)的前瞻性分析，深入而客觀地為您剖析全景透析城市更新市場現(xiàn)狀。對(duì)城市更新行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀，市場現(xiàn)狀，細(xì)分產(chǎn)品分析，并對(duì)業(yè)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況與競爭力分析，最后根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡與多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城市更新行業(yè)未來的投資前景與機(jī)會(huì)做出客觀分析與預(yù)測；本報(bào)告讓相關(guān)企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場機(jī)會(huì)，做出正確經(jīng)營決策，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)。
第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 9
第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 9
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 9
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 17
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 19
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動(dòng)時(shí)代 19
五、城市社會(huì)創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標(biāo)桿 20
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 21
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 22
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 25
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 26
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
第三節(jié) 中國創(chuàng)新型城市建設(shè)模式 27
一、深圳模式 27
二、上海模式 27
三、大連模式 28
四、合肥模式 28
第二章 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 29
第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 29
一、中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 29
二、中國城市規(guī)模增長情況 29
三、中國重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31
四、中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 32
五、中國主要城市群發(fā)展情況 33
六、城鎮(zhèn)化對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 58
第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 59
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 59
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)定分析 61
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 61
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)分指標(biāo)情況 66
第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 72
一、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 72
二、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 76
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 80
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 80
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 81
（三）城市功能定位缺失 82
（四）資源環(huán)境問題突出 83
（五）城市治理能力滯后 83
第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 84
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 84
二、新型城鎮(zhèn)化特點(diǎn)和要求 85
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 86
四、新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)措施 87
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 89
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 89
（二）戶籍制度改革分析 90
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 91
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 92
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 93
第一節(jié) 城市更新的基本概念 93
一、城市更新概念的內(nèi)涵 93
二、城市更新的主要內(nèi)容 93
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 93
（二）城市功能定位調(diào)整 93
（三）確定城市適宜人口 93
（四）確定城市開發(fā)強(qiáng)度 93
（五）城市空間形象定位 94
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 94
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 94
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 94
三、城市更新的目的 94
四、城市更新的分類 94
第二節(jié) 城市更新的起源 95
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 95
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 96
三、中國城市更新興起的原因及背景 97
第四章 黃山市徽州區(qū)城市更新投資機(jī)會(huì)研究 99
第一節(jié) 黃山市徽州區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 99
一、黃山市徽州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 99
二、黃山市徽州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 99
三、黃山市徽州區(qū)城市人口增長情況 105
四、黃山市徽州區(qū)土地供應(yīng)成交分析 106
（一）黃山市徽州區(qū)土地供應(yīng)規(guī)劃情況 106
（二）黃山市徽州區(qū)土地成交情況分析 107
五、黃山市徽州區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 108
（一）黃山市徽州區(qū)房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模 108
（二）黃山市徽州區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 109
（三）黃山市徽州區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況分析 112
（四）黃山市徽州區(qū)商品房銷售面積分析 112
（五）黃山市徽州區(qū)商品房銷售金額分析 113
（六）黃山市徽州區(qū)商品房交易價(jià)格趨勢 113
第二節(jié) 黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 114
一、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展定位 114
二、黃山市徽州區(qū)各區(qū)域定位 115
三、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展目標(biāo) 116
四、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展政策指引 118
五、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
（二）農(nóng)業(yè)用地布局 120
（三）建設(shè)用地布局 121
（四）其他用地布局 121
（五）區(qū)域用地布局 121
第三節(jié) 黃山市徽州區(qū)城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)分析 122
一、黃山市徽州區(qū)城市更新項(xiàng)目發(fā)展歷程 122
二、黃山市徽州區(qū)城市更新近期重點(diǎn)地區(qū) 124
三、黃山市徽州區(qū)城市更新啟動(dòng)項(xiàng)目大全 124
四、黃山市徽州區(qū)城市更新市場競爭形勢 134
第五章 城市更新項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 135
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目 135
一、城市更新項(xiàng)目價(jià)值鏈條 135
二、城市更新土地運(yùn)營階段 135
（一）前期準(zhǔn)備 135
（二）拆遷實(shí)施 136
（三）開發(fā)實(shí)施 137
第二節(jié) 城市更新主要的運(yùn)作模式對(duì)比 138
一、城市發(fā)展基金模式 138
二、MUT模式 139
三、SUR模式 139
四、IDP模式 140
第三節(jié) 項(xiàng)目盈利模式優(yōu)劣勢對(duì)比 140
一、城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā) 140
（一）模式運(yùn)作流程 140
（二）模式利弊分析 141
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 142
（一）模式運(yùn)作流程 142
（二）模式利弊分析 142
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 143
（一）模式運(yùn)作流程 143
（二）模式利弊分析 144
四、城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 146
（一）模式運(yùn)作流程 146
（二）模式利弊分析 146
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 147
（一）模式運(yùn)作流程 147
（二）模式利弊分析 147
六、合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 148
（一）模式運(yùn)作流程 148
（二）模式利弊分析 148
七、BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 148
（一）模式運(yùn)作流程 148
（二）模式利弊分析 149
八、總結(jié) 149
第六章 全國舊城改造重點(diǎn)案例分析 150
第一節(jié) “新天地”項(xiàng)目案例分析 150
一、項(xiàng)目地塊特征 150
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 150
三、項(xiàng)目開發(fā)成本 150
四、項(xiàng)目整體策略 151
（一）項(xiàng)目定位 151
（二）項(xiàng)目規(guī)劃理念 151
（三）項(xiàng)目整體框架 151
五、“新天地”項(xiàng)目營銷藝術(shù) 152
六、“新天地”項(xiàng)目成功效應(yīng) 152
第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目案例分析 153
一、項(xiàng)目地塊特征 153
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 153
三、項(xiàng)目開發(fā)成本 154
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 154
五、項(xiàng)目開發(fā)策略 155
六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 156
第三節(jié) 江南新苑項(xiàng)目案例分析 156
一、項(xiàng)目地塊特征 156
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 157
三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析 158
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 160
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 163
六、項(xiàng)目事件營銷 163
第四節(jié) 金色夏威夷項(xiàng)目案例分析 164
一、項(xiàng)目地塊特征 164
二、項(xiàng)目整體策略 165
三、商業(yè)項(xiàng)目策略 165
四、寫字樓的策略 166
五、公寓策略分析 167
六、成功策略解讀 167
第七章 黃山市徽州區(qū)城市更新項(xiàng)目定位策略 168
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目發(fā)展策略 168
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 168
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 168
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 168
四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 169
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 169
第二節(jié) 城市更新項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 169
一、定位依據(jù) 169
二、戰(zhàn)略定位 172
三、定位描述 172
四、實(shí)現(xiàn)方式 173
五、效益評(píng)估 173
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 174
一、定位思路 174
二、形象因素 174
三、定位闡述 175
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 175
一、區(qū)域特色原則 175
二、適當(dāng)多樣化原則 176
三、相對(duì)集中原則 176
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 176
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 177
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 177
（一）城市功能設(shè)置 177
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 178
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 179
（一）基礎(chǔ)功能 179
（二）核心功能 179
（三）相關(guān)功能 180
第八章 黃山市徽州區(qū)城市更新項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 181
第一節(jié) 招商引資策略 181
一、總體策略 181
二、策略具體分解 181
（一）規(guī)劃為本、配套先行 181
（二）改善環(huán)境、以地招商 181
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 182
（四）動(dòng)開發(fā)、板塊出世 182
三、招商操作要點(diǎn) 182
第二節(jié) 整體包裝策略 183
一、總體形象策略 183
二、歷史文化概念包裝建議 183
三、商業(yè)概念包裝建議 184
四、現(xiàn)場包裝建議 184
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 185
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 188
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 188
二、招商方式設(shè)定 189
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 189
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 189
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 190
三、招商政策措施設(shè)定 190
四、招商形象展示設(shè)定 191
五、招商引資計(jì)劃 191
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 191
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 192
（三）招商引資步驟 192
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問題 193
一、招商引資政府角色扮演的問題 193
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 194
三、招商引資要有所選擇 194
四、關(guān)注引資新變化 195
第九章 城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型研究 196
第一節(jié) 項(xiàng)目地塊地價(jià)估算 196
一、基準(zhǔn)地價(jià) 196
二、項(xiàng)目地塊價(jià)格修正 197
三、項(xiàng)目收入與投入 197
第二節(jié) 項(xiàng)目價(jià)差 198
第三節(jié) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 198
第四節(jié) 項(xiàng)目收益總結(jié) 199
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