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內(nèi)容概括

養(yǎng)老地產(chǎn)在國際上很早就被提出，如今，美國、日本、新加坡等國的老年地產(chǎn)已經(jīng)相對成熟。但在中國，長期以來由于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念以及購買力的制約，老年地產(chǎn)在近十余年才開始興起，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)還處于摸索階段。截至2014年底，天津市60歲及以上的戶籍老年人口達215.42萬，占戶籍總人口的21.18%；65歲及以上老年人口有137.96萬,占戶籍總人口的13.57%；80歲及以上高齡老人30.66萬，占老年人口14.23%；百歲老人358位。全市16個區(qū)縣人口老齡化比例排在前三位的依次為:河北區(qū)(27.5%)、紅橋區(qū)(26.8%)、河東區(qū)(25.7%)。預計到2020年天津市60歲以上戶籍老年人口將突破260億人，戶籍占比將接近25%。截至2014年底，天津市城市養(yǎng)老機構數(shù)量為220家，城市養(yǎng)老機構床位數(shù)共計3.58萬張；農(nóng)村養(yǎng)老機構數(shù)量為160家，農(nóng)村養(yǎng)老機構床位數(shù)共計1.34萬張；天津市老年法律援助中心為105個；老年活動中心為2560個，老年醫(yī)院共計33家，老年人協(xié)會為3450家，老年基金會個數(shù)為2家，老年學校共計438個。通過對天津市市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，73.8%的受訪者表示不了解養(yǎng)老地產(chǎn)。而且對于父母養(yǎng)老的方式，認可度最高的仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老占比65%。關于養(yǎng)老房應具備的素質，最受關注的因素排名依次為：醫(yī)療(30.6%)、費用(18%)、護理服務(16.2%)、交通(14.9%)、位置(10.8%)、休閑設施(6.8%)。對于天津市過半受訪者(57.5%)希望養(yǎng)老地產(chǎn)項目能夠位于市內(nèi)六區(qū)，比例遠高于排名第二的環(huán)城四區(qū)(25%)，主要由于市內(nèi)六區(qū)擁有更加豐富完善的配套。未來幾年，綜合性住宅勢必成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設的主導產(chǎn)品。根據(jù)老年人的生理特點，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中60-74歲為年輕老人，75-89歲為老年人，90歲以上為長壽老人。由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同，因此，開發(fā)修建一種適應不同年齡組老人特點的綜合性通用住宅應作為有志于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商考慮的關鍵。

報告目錄

第一章養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎概述 10

第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)概述 10

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義和目標 10
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征 10
三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析 12
四、成熟養(yǎng)老地產(chǎn)特點分析 13

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策分析 14

一、中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析 14
二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策分析 20
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
四、《關于加強老年人優(yōu)待工作的意見》 21
五、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》 22
六、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 24
七、《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》 32
八、《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》 33
九、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》發(fā)布 35
十、《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》 38
十一、試點實施“以房養(yǎng)老” 38

第三節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)社會環(huán)境分析 39

一、中國人口老齡化趨勢分析 39
二、中國老年人養(yǎng)老模式分析 42
三、中國養(yǎng)老觀念的轉變分析 46
四、社會養(yǎng)老服務體系的現(xiàn)狀 47
五、中國的老齡人口紅利分析 48

第二章養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況分析 50

第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 50

一、養(yǎng)老地產(chǎn)處于摸索階段 50
二、房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)情況 50
三、保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 55
四、外資在華投資老年住宅 57
五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)特點 57

第二節(jié) 不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析 59

一、養(yǎng)老服務嵌入式住宅市場 59
二、養(yǎng)老服務型老年公寓市場 59
三、“學院式”養(yǎng)老地產(chǎn)市場 61
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)市場 62
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)市場 63

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式分析 63

一、養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 63
（一）中國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 63
（二）適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 65
（三）中國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析 71
（四）中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式解析 73
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新分析 75
二、養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式分析 75
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商管理的模式 75
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟 76
（三）引進專業(yè)公司的管理模式 76
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對比 76
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)管理的收益分析 77

第三章天津市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 78

第一節(jié) 天津市行政劃分 78

第二節(jié) 天津市地理氣候資源環(huán)境分析 79

一、地理位置 79
二、地質 79
三、氣候 79
四、資源 79

第三節(jié) 天津市交通環(huán)境分析 80

一、交通 80
二、鐵路 81
三、公路 81
四、水路 82
五、民航 82

第四節(jié) 天津市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 83

一、天津市GDP增長情況 83
二、天津市固定資產(chǎn)投資 83
三、天津市居民收支情況 85
四、天津市產(chǎn)業(yè)結構分析 85
五、天津市消費市場情況 86

第四章天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 88

第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 88

一、天津市土地政策綜述 88
二、天津市房地產(chǎn)政策分析 92
三、天津市住房公積金新政 97

第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場分析 100

一、天津市房地產(chǎn)投資情況 100
二、天津市房地產(chǎn)供給分析 101
三、天津市商品房銷售情況 102
四、天津市房地產(chǎn)成交情況 102
（一）住宅成交情況 102
（二）商鋪成交情況 102
（三）寫字樓成交情況 103
五、天津市房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè) 103

第三節(jié) 天津市土地成交市場分析 104

一、天津市土地市場概述 104
二、天津市土地成交分布 106
三、天津市土地市場格局 107
四、天津市房企拿地分析 107

第四節(jié) 天津市房地產(chǎn)價格走勢 109

一、天津市房地產(chǎn)價量概況 109
二、天津市房地產(chǎn)價格走勢 111
三、天津市房地產(chǎn)價格指數(shù) 112

第五章天津市人口老齡化現(xiàn)狀分析 113

第一節(jié) 人口老齡化標準 113

一、老年人年齡劃分標準 113
二、老齡化社會劃分標準 113

第二節(jié) 天津市人口結構分析 114

一、年齡結構 114
二、性別結構 114
三、戶籍結構 115
四、教育結構 115

第三節(jié) 天津市老年人口統(tǒng)計 116

第六章天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場投資機會分析 117

第一節(jié) 天津市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢 117

一、天津市區(qū)位優(yōu)勢 117
二、天津市氣候特征 117
三、天津市政策支持 118

第二節(jié) 天津市養(yǎng)老服務供應分析 118

一、天津市養(yǎng)老機構數(shù)量 118
（一）城市養(yǎng)老機構數(shù)量 118
（二）農(nóng)村養(yǎng)老機構數(shù)量 119
二、天津市相關社會組織數(shù)量 119
三、天津市專業(yè)養(yǎng)老服務人才數(shù)量 119

第七章 2014年天津市重點區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)布局分析 121

第一節(jié) 天津市養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查分析 121

一、養(yǎng)老形勢分析 121
二、影響因素分析 121
三、區(qū)位調(diào)查分析 122

第二節(jié) 重點布局區(qū)域——市區(qū) 123

一、商品住宅成交分析 123
二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢分析 123
三、養(yǎng)老地產(chǎn)重點項目分析 124
四、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景分析 125

第三節(jié) 重點布局區(qū)域——環(huán)城區(qū) 125

一、商品住宅成交分析 125
二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢分析 126
三、養(yǎng)老地產(chǎn)重點項目分析 126
四、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景分析 127

第八章養(yǎng)老地產(chǎn)市場目標消費者分析 128

第一節(jié) 老年人特征與消費能力分析 128

一、老年人的生理特征研究 128
（一）老年人人體工程學 128
（二）老年人的生理特征 129
（三）老年人的生理需求 130
二、老年人的心理特征研究 131
（一）老年人的心理特征 131
（二）老年人的心理需求 131
三、老年人的行為活動特征 132
（一）老年人活動分布圈 132
（二）老年人的活動特性 133
四、老年人群購買力分析 134
（一）老年人經(jīng)濟收入來源 134
（二）老年人購買力正提升 134

第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體分析 135

一、企事業(yè)單位老年退休人群 135
二、收入學歷較高的中年子女 135
三、追求安逸老年生活退休者 135
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 135
五、養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶分析 136
六、養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群消費特征 136

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)消費者行為分析 138

一、中國居民養(yǎng)老意愿調(diào)查 138
二、老年人的養(yǎng)老消費觀念 138
三、消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)認識 139
四、不同老年人關注度調(diào)查 139
五、養(yǎng)老地產(chǎn)設施服務需求 139
六、養(yǎng)老地產(chǎn)入住方式調(diào)查 140

第九章中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略分析 141

第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址及定位 141

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址策略 141
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的項目定位分析 143

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略研究 144

一、養(yǎng)老地產(chǎn)營銷中存在的問題 144
二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場營銷策略分析 146
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道類型 148
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道選擇 149

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目促銷策略分析 152

一、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷目標分析 152
二、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷方式分析 152
三、養(yǎng)老項目促銷策略分析 152
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 152
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷策略 153
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)營業(yè)推廣策略 153
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公共關系策略 155

第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品價格策略分析 155

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價策略分析 155
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目價格影響因素 156
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價方法研究 157
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目調(diào)價方法研究 160

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目網(wǎng)絡營銷策略分析 162

一、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷運作模式分析 162
二、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢 163
三、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡營銷的缺陷 165
四、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的整合互補 166
五、養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)網(wǎng)絡營銷的策略 167

第十章天津市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)扶持政策分析 169

第一節(jié) 社會保障政策 169

一、醫(yī)療保險政策 169
二、養(yǎng)老保險政策 172
三、離退休政策 174

第二節(jié) “以房養(yǎng)老”政策解讀 175

一、政策路徑 175
二、適用條件 176
三、國內(nèi)實踐 176
四、發(fā)展困局 177

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)其他相關政策解讀 180

一、政府鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務 180
二、政府購買公共服務政策解讀 181

第十一章天津市養(yǎng)老地產(chǎn)投融資市場戰(zhàn)略分析 184

第一節(jié) 天津市養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)影響因素 184

一、地區(qū)經(jīng)濟水平 184
二、地區(qū)居民收入 184
三、社會福利制度 184
四、老齡人口數(shù)量 185
五、居民養(yǎng)老觀念 185
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 185
七、地區(qū)地價水平 186

第二節(jié) 天津市養(yǎng)老地產(chǎn)投資特性分析 186

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資特性分析 186
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入產(chǎn)出分析 187
三、投資養(yǎng)老地產(chǎn)關鍵決策要素 188
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價值點分析 189
（一）進入品牌效應 189
（二）售租獲取利潤 189
（三）運營管理獲益 189
（四）地區(qū)輻射效應 190
（五）社會口碑效應 190

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 190

一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房企開發(fā)新方向 190
二、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢分析 190
三、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)前提分析 191
四、房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)效益分析 191
五、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 191

第四節(jié) 保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 192

一、保險資金與養(yǎng)老地產(chǎn)匹配性 192
二、險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)法律環(huán)境 193
三、保險資金養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式 194
四、險企養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析 196
五、險企養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益分析 196

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險分析 197

一、產(chǎn)業(yè)政策風險 197
二、房產(chǎn)信貸風險 198
三、新興市場風險 198
四、投資收益風險 198
五、物業(yè)管理風險 199

第六節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資策略分析 199

一、房地產(chǎn)投融資主體分析 199
二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析 200
三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分析 201
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資策略分析 202
五、養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式 204

第十二章 2018-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)投資前景趨勢預測 209

第一節(jié) 2018-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 209

一、綜合性住宅將成為主導產(chǎn)品 209
二、市場競爭激烈設計更重細節(jié) 209
三、更加注重以人為本開發(fā)理念 209
四、小戶型是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首選 209
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉移 210
六、開發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 210

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會分析 210

一、養(yǎng)老綜合體的市場機會 210
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會 210
三、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場機會 211
四、養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域投資潛力 213
五、保險企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)機會 214
六、醫(yī)療康復機構市場機會 215
七、酒店管理企業(yè)市場機會 215

第三節(jié) 2018-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析 216

一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房地產(chǎn)新增長點 216
二、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品漸成新型剛需 216
三、養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大尚需升級 217
四、養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求前景廣闊 218
五、養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模預測 219

第四節(jié) 2018-2022年天津市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預測 219

一、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景預測 219
二、天津市養(yǎng)老地產(chǎn)的機遇與挑戰(zhàn) 220
（一）開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢分析 220
（二）發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問題 221
三、老年人口預測分析 221
四、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景展望 223

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